Saltillo ya no puede seguir creciendo “hacia afuera” como si el suelo, el agua, las vialidades y el presupuesto fueran infinitos. La zona conurbada del sureste —Saltillo, Ramos Arizpe y Arteaga— rebasa las 22,700 hectáreas de mancha urbana, una escala que obliga a extender tuberías, drenajes, luminarias, pavimentos y rutas de recolección a distancias cada vez mayores (IMPLAN Saltillo, 2019). Ese patrón de expansión dispersa encarece los servicios por habitante, hace más costosa la movilidad cotidiana y termina produciendo asentamientos fragmentados: fraccionamientos-dormitorio, centros de trabajo lejos y dependencia creciente del automóvil. 

En el periodo 2020–2024, Saltillo pasó de 347,072 a 427,146 vehículos registrados (Vanguardia/INEGI, 2025). Ese crecimiento del parque vehicular no es “casual”: es consistente con una ciudad extendida, donde los traslados en auto se vuelven la opción dominante. En paralelo, hay una contradicción urbana: dentro de la propia mancha urbana existen más de 3,600 hectáreas sin construir o subutilizadas, es decir, suelo “ya servido” que hoy no se aprovecha (Vanguardia, 2025a): a menores densidades, mayor costo per cápita de infraestructura y operación de servicios urbanos; a mayores densidades bien diseñadas, el costo unitario tiende a bajar y mejora la viabilidad del transporte público (UN-Habitat, 2021; UN-Habitat, 2022).

 En una ciudad como Saltillo, la vivienda vertical (particularmente de “baja y media altura”, 3–6 niveles, donde el contexto lo permita) es una palanca práctica para: (1) aprovechar redes existentes de agua, drenaje y energía sin seguir extendiéndolas; (2) reducir distancias de viaje y tiempos perdidos; (3) hacer rentable la oferta de transporte público y micromovilidad; y (4) orientar el crecimiento zonas con equipamiento, empleo y servicios. No se trata de “torres por moda”. Se trata de densificar con reglas: mezcla de usos, espacios públicos, banquetas, sombra, seguridad y gestión de estacionamiento. 

El propio marco reglamentario municipal reconoce instrumentos de control urbano (uso de suelo, densidades, y requisitos de estacionamiento) y vincula el desarrollo a los planes vigentes. Además, la regulación contempla el régimen de propiedad en condominio como vehículo jurídico para la vivienda multifamiliar, siempre que cumpla con usos, densidades y estacionamientos, entre otros requisites.  En Coahuila, la legislación estatal en materia de asentamientos humanos obliga a que los programas municipales de desarrollo urbano contengan zonificación, líneas de acción y previsiones de infraestructura y servicios públicos fundamentales (Congreso del Estado de Coahuila de Zaragoza, 2014). 

En otras palabras: el municipio no solo puede, sino que debe usar su planeación y sus instrumentos normativos para corregir la dispersión y orientar el crecimiento. Si el objetivo es cambiar la “vocación” de la vivienda horizontal hacia una ciudad más compacta, el instrumento práctico es un “Programa Municipal de Densificación y Vivienda Vertical” con metas medibles y un paquete de incentivos y reglas. Cinco componentes mínimos:

• Zonas prioritarias de densificación: corredores con empleo, transporte y servicios (centro, subcentros y ejes viales), priorizando suelo intraurbano subutilizado y lotes vacantes.

• Incentivos fiscales: descuentos temporales en licencias, derechos y/o predial para proyectos de vivienda vertical en polígonos prioritarios; y tasas diferenciadas para fraccionamientos periféricos que elevan el costo de servicio.

• Aceleración de trámites (“ventanilla exprés”): plazos máximos y checklist público para proyectos que cumplan con densidad, mezcla de usos y criterios de habitabilidad.

• Reforma de estacionamientos: reducir mínimos obligatorios en zonas servidas por transporte; permitir alternativas (p. ej., cajones compartidos o a distancia, donde proceda) para evitar que el auto defina el proyecto.

• Vivienda asequible e inclusión: bonos de densidad, a cambio de reservar un porcentaje de unidades a precios accesibles o aportar a un fondo municipal de vivienda.

Este programa debe ir acompañado de una comunicación honesta: densificar no significa saturar. Significa usar mejor el suelo ya urbanizado, reducir costos de servicios y abrir opciones habitacionales cercanas al trabajo y al equipamiento. El peor escenario para Saltillo es seguir extendiéndose, multiplicar el gasto operativo municipal y normalizar traslados largos que ya se reflejan en el crecimiento acelerado del parque vehicular. La vivienda vertical —planeada, regulada y con incentivos correctos— no es un capricho urbanístico: es una decisión fiscal, social y ambientalmente responsable.